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◆所有不動産の中味を知ろう！
（１）どんな価値のところ(場所）にあるか？
所有する自分の不動産がどういう条件の制約を受けているか？
また、どのくらいの価値がある物件であることを知る事が大切です。
（２）都市計画法、建築基準法などをクリアーしているか？
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右図のように貴方の住んでいる（買おうとしている）住居などなどは、大きく分けて３つに分かれます。（ただし、特定の地域はこの区分を撤廃しているところもあります）
詳細は、市等行政の建築指導課（建設課）等にお訊ねください。
①市街化区域
原則、建築可能区域です。
ただし、この中を第１種低層住居専用地域、準工業専用地域、商業地域等々細分割設定（用途地域といっています）されています。
用途地域は、各々建ぺい率及び容積率が異なります。
●建ぺい率とは、家屋の1階の延べ面積÷地籍（該当の土地の広さ）です。
●容積率とは、家屋の全ての延べ面積÷地籍（該当の土地の広さ）です。
②市街化調整区域
原則、専用住宅は建築出来ない地域です。
ただし、既存宅地（都市計画区域設定前から住宅があった土地）について、許可が出ていましたがH18.5以降は、開発許可をうけることになりました。
専用住宅でなく生活に必要な、たばこ屋、肉屋、薬屋、医者。。。などの建築は原則許可になるので行政で確認してください。
③無指定地域
山間僻地等で規制は、原則ありません（ただし、国定公園とか重要文化財埋設地域等は規制があります）ので建築できます。
④その他の制限
防火地域（外壁を耐火構造・材質にする必要がある）・日陰制限（隣家の日照を妨げない規定）。。。詳細は、関係行政で教えてくれます。
また、注意しなければならないのが、道路計画のある無し（行政の道路課・建設か等）に確認しておく。
⑤敷地は４ｍ幅員の公道に２ｍ以上接しているか。接していなければ、建替え等の再申請時に原則許可がおりません。
ただし、昔からの公道で４ｍ以下の道路でも、将来４ｍになるように敷地を後退して（道路分を残して）建築することが許可される土地もあります。（行政に確認のこと）
また、日頃から通行している道路の権利関係（市道か私道かなど）を調べておくのもじゅうようです。 |
（３）近隣の価格をしっているか？
日頃から近隣の土地等の価格情報を収集して自分の不動産の値打ちを知る事です。 |
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